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  恶言攻击,拳脚相向,这些在国内物业纠纷中不时上演的情节,在有的国家却鲜见发生。其实,在这样的国家,业主与物业公司之间并非相安无事,谦谦有礼,而是因为处理此类问题常常有一套比较成熟的机制。  

  美国:业主委员会定规矩

  知名华人律师、美国联邦高等法院出庭律师张军介绍说,美国小区一般都有一个业主委员会,是全体业主自发成立的社区组织,每一个业主都是会员。业主委员会定期选举产生理事会,它就是美国小区的常委会管家。聘用哪一家物业管理公司、清洁公司、保安公司,都是由这个管家决定的。业主委员会是非营利机构,各业主每年所缴纳的物业费按其所占小区产权的比例从200美元到两三千美元不等。每年年底,委员会要向业主汇报物业费的使用情况,结余部分转到下一年度使用。除了负责物业管理之外,业主委员会还负责制定小区的行为规范,即小区公约。公约一般由最初的全体居民协商或投票决定,并交由业主委员会监督执行。有些公约的内容规定得很细,比如,房子油漆的颜色要和小区和谐统一,后院的篱笆不能超出一定的高度,等等。小区里的矛盾怎么解决?张军说,业主委员会理事会会定期开会或举行公开听证来讨论业主反映的问题。理事会会按照小区公约给出处理办法,如果业主仍然有异议,或是认为侵犯了其享有的权利,他们可以诉诸法律。

  意大利:一切交给物业管理员

  罗马华人律师徐呈辉介绍,意大利的物业管理模式较为完善,物业管理员拥有较高的收入,能在很大程度上决定物业费的使用方法,在社会上属于令人称羡的职业。一栋居民楼落成之后,物业管理员的人选一般是由所有业主组成的业主大会决定的,他们首先会在物业管理员的帮助下确定建筑的使用章程。当然,章程必须符合当地政府对于建筑及建筑所占土地的具体要求。通常情况下,每年年底所有业主要召开例行年会,他们会讨论是否需要对建筑章程进行修改,是否需要更换物业管理员等等。对于物业管理员来说,其主要职责是用业主的资金为他们提供物业服务,所以他在年会上必须分发详尽的书面材料,告诉业主们上一年度物业费的具体开支情况。如果上一年度物业对建筑公共部分进行了改建(外墙整修、烟道改造等),物业管理员就需要在会上介绍工程的进展状况。

  丹麦:找错物业要倒贴钱

  在丹麦,很多业主要出租房屋时,干脆长年把房产全权委托给了物业公司,自己落得一身轻松。接受委托后,物业公司要负责寻找租户,向租户收租,向房东交租,还要负责房屋的日常清洁、维护,以及水电气等一切大小事务。与国内另一个不同的地方是,丹麦的租房合同上一般都会有一条特别规定:租户在退房时,需要将屋子恢复到跟入住时相同的状态。若租户在退房时没有达到上述要求,物业管理公司可以自行雇用工匠进行恢复,但所有费用以及工匠工作期间房东的租金损失都要由租户承担,一般是从租户的租房押金(三个月房租)中扣除,押金不够时还要补交费用。哥本哈根的西蒙·奥尔森就遇到了类似的情况。经过整个周末的努力,奥尔森终于将房屋恢复到了与搬入时相同的状态,拿回了全部押金。奥尔森算了一笔账:波兰工匠的人工费,清洁用品、粉刷涂料的材料费与物业咨询费加在一起相当于两个半月的房租,这与三个月的房租押金也相差无几了。但他还是很庆幸自己没有让这套房子的物业公司来处理房子,否则会被宰得很惨,押金要不回来不说,还要倒贴一大笔钱。他无奈地对记者说:下次租房,我一定要先留意物业管理公司,仔细调查审核,以免被黑。找物业管理公司跟找女朋友一样重要。



 



 

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